Проект "Слобода"
Концепция реализации
проекта реконструкции центра г. Ростова-на-Дону
в пределах территории «Слобода»
Создание в Ростове-на-Дону историко-культурной зоны старого города под условным названием «Слобода» (на месте бывшей Солдатской слободы 18 века – в квадрате «пр. Ворошиловский - ул. Донская- пр. Буденовский – ул. Станиславского») может быть осно-вой комплексного плана реконструкции и развития всей центральной части города.
Площадь территории подлежащей реконструкции около === и включает в себя 28 кварта-лов с застройкой жилыми, торговыми и социально-бытовыми объектами, относящейся к концу 19 – первой трети 20 века, с отдельными зданиями, построенными на месте разру-шений времен 2-й Мировой войны, и рядом жилых домов, построенных в последние годы по индивидуальным проектам. На данной территории сейчас может проживать до 10000 человек. В настоящее время на строительство новых объектов решением городского му-ниципалитета введен временный мораторий, срок действия которого определен сроком подготовки концепции развития центральной части Ростова-на-Дону.
В концепции бизнес-проекта предлагается: 1) сохранить силуэт старого Ростова – малоэтажность и архитектурные стили 19 – начала 20 веков; 2) реконструировать и рес-таврировать все объекты, представляющие подлинную архитектурно-историческую цен-ность; 3) постепенно заменить весь малоценный и ветхий фонд на здания в архитектурных стилях старого Ростова (там, где это возможно по подлинным материалам); 4) заменить инженерные коммуникации во всех кварталах и заново создать ливневую канализацию; 5) по единому плану провести благоустройство улиц и дворов; 6) создать на территории тор-гово-пешеходную зону и ограничить на ней проезд автомобильного транспорта; 7) сфор-мировать современную инфраструктуру торговли и услуг (элитные офисы и жильё, экс-клюзивные магазины и рестораны, культурно-зрелищные предприятия, мини-отели, част-ные клубы и центры отдыха, музеи, галереи и т.д.).
Перспективность создания историко-культурной зоны обусловлена следующими факто-рами:
а) Ростов-на-Дону представляет собой растущий мегаполис, который притягивает боль-шие массы людей;
б) он является историческим городом (входит в соответствующий федеральный список); в) в сегодняшнем Ростове имеется дефицит туристических ресурсов – достопримечатель-ностей, представляющих ценность с точки зрения развития туризма.
Территория бывшей Слободы оптимальное место для создания зоны, имитирующей «ста-рый город» с тихими зелеными улицами. Здесь компактно присутствует историческая ценная застройка 19 – начала 20 веков и насчитывается 38 официально зарегистрирован-ных памятников архитектуры, включая храмы трех конфессий (православный собор, ста-рообрядческая церковь, синагога), старейший объект Ростова - Центральный рынок. К данной территории примыкают основные пересадочные узлы общественного транспорта и магистрали, связывающие центр Ростова-на-Дону со всеми основными частями города, а также с городами-спутниками расположенными в Южной части агломерации. Вблизи на-ходятся основные административные объекты и высшие учебные учреждения, а также три основных улицы города. Рельеф местности с улицами-террасами, непосредственный вы-ход к благоустроенной набережной одной крупнейших рек Европы - Дона, прекрасный вид на обширные степные просторы левобережья Дона, возвышающийся на всем окру-жающим пространством златоглавый кафедральный собор и его колокольня, возмож-ность создания пешеходных зон усиливают инвестиционный потенциал данной террито-рии.
Предварительные расчеты показывают, что для полной реализации проекта «Слобода» потребуются инвестиции в размере до 2 миллиардов долларов, а временя реализации про-екта составит не менее 15 лет.
Деятельность проектоустроителя основана на следующих принципах:
1. создание историко-культурной зоны старого города необходимо осуществлять как еди-ный бизнес-проект (далее «Проект»);
2. обеспечение гарантий правовой защиты реализации Проекта путем установления режи-ма особо охраняемой территории и особого регламента хозяйственной деятельности в ее границах (например, в виде специального дополнения к закону Ростовской области «Об объектах культурного наследия»);
3. создание специальной администрации (управляющую компанию) для нужд оперативно-го управления Проектом, обслуживающей всех контрагентов в режиме «единого окна»;
4. разработка и законодательно утверждение долгосрочной (рассчитанную на десятиле-тия) стратегии развития историко-культурной зоны и всех ее основные компоненты и принципов их формирования;
5. создание системы администрирования на соответствующей территории, гарантирую-щую инвесторам качество коммунальных услуг, благоустройства, чистоты, правопорядка, экологической и личной безопасности;
6. проведение историко-культурное исследование всей территории в границах зоны «Сло-бода» в целях придания максимальной степени достоверности реконструируемому облику старого Ростова.
Основные стадии реализации Проекта:
а) предпроектные исследования;
б) бизнес-планирование и выработка архитектурно-строительных решений;
в) строительство сооружений;
г) строительство (реконструкция/ реставрация) зданий;
д) благоустройство территории;
е) продажа готовых к эксплуатации объектов;
ж) эксплуатация.
Возможные механизмы организации инвестирования
Потенциальные инвесторы делятся на две категории – промежуточные (спонсоры и кре-диторы) и конечные (приобретатели недвижимости). Окупаемость инвестиций основана на принципе «за все платят приобретатели недвижимости», то есть в продажную стои-мость любого объекта наряду с прямыми затратами включаются также часть косвенных – распределяемые между всеми объектами накладные расходы.
Расходы Проекта на стадиях а) – д) оплачивают промежуточные инвесторы, на стадиях е), ж) – конечные. Отличие спонсоров (1) от кредиторов (2) состоит в том, что первые в отли-чие от вторых предоставляют финансирование на безвозвратной основе.
Деньги спонсоров необходимы на стадиях Проекта а) и отчасти б). Это – гранты из разных источников и средства бюджетов всех уровней.
Стадия в) может оплачиваться ссудами от международных финансовых организаций (Всемирный Банк, ЕБРР), которые специализируются на кредитовании вложений в инфра-структуру по договорам с органами власти любого уровня.
Стадии б) и г) могут кредитоваться: международными финансовыми организациями (по договорам с администрациями города и области беззалогово), коммерческими банками и лизинговыми компаниями (по пакетным соглашениям, заключаемым одновременно с за-стройщиком и заказчиком-приобретателем соответствующего объекта), любыми инвесто-рами по договорам рефинансирования (где в качестве промежуточного заемщика высту-пает любая кредитоспособная организация, а конечного заемщика – заказчик объекта). Кроме того, заказчики-приобретатели объектов могут вкладывать в строительство собст-венные средства.
Стадия Проекта д) должна оплачиваться бюджетом города с возможным последующим отнесением части расходов за счет приобретателей готовых объектов недвижимости.
Организация инвестиций в создание зоны «Слобода» требует решения трех проблем:
1. тщательно проработать и хорошо представить инвесторам как бизнес-проект в целом, так и всю документацию по отдельным объектам вложений;
2. привести информацию по каждому объекту в соответствие с тем или иным форматом предоставления («открытия») финансирования;
3. преодолеть дефицит кредитоспособности у заемщиков по долговому финансированию (типичная ситуация при поиске инвестиций – «денег нужно больше, чем в состоянии обеспечить заемщик»).
Дополнительная информация по указанным вопросам может быть получена по телефонам: 2407096, 89044737376, 89045012216 или по электронной почте.